De woningmarkt staat onder druk. Starters komen moeilijk aan een huis, de prijzen blijven stijgen en de fiscale verschillen tussen huurders en kopers zijn groot. Daarom stelde De Nederlandsche Bank (DNB) al in 2021 een reeks hervormingen voor. Eén daarvan is opvallend: verplaats de eigen woning van box 1 naar box 3.
Maar wat betekent dat eigenlijk? Wat zijn box 1 en box 3? Waarom stelt DNB dit voor? En wat zijn de gevolgen voor jouw hypotheek, belasting en maandlasten?
In deze blog leggen we het helder en compleet uit, inclusief voorbeelden en praktische tips.
Wat is het verschil tussen box 1 en box 3?
De Belastingdienst verdeelt jouw inkomen en vermogen over drie zogenoemde “boxen”. Elke box kent zijn eigen regels en belastingtarieven.
Box 1 – Inkomen uit werk en woning
In box 1 geef je je inkomen uit werk op, maar ook je eigen woning valt hieronder. Dit betekent dat:
- Je hypotheekrente mag aftrekken van je belastbare inkomen
- Je een eigenwoningforfait moet optellen bij je inkomen (percentage van de WOZ-waarde)
- Je netto maandlasten lager kunnen uitvallen door belastingteruggave
Box 3 – Inkomen uit sparen en beleggen
Box 3 is bedoeld voor vermogen, zoals spaargeld, beleggingen, tweede woningen of crypto. Je betaalt hier belasting over het verwachte rendement, ongeacht of je het werkelijk ontvangt. De belastingdruk in box 3 is de afgelopen jaren geleidelijk gestegen.
Wat houdt het voorstel van DNB precies in?
De Nederlandsche Bank stelt voor om de eigen woning te verhuizen van box 1 naar box 3. Dit zou betekenen:
- ❌ Geen hypotheekrenteaftrek meer
- ❌ Geen eigenwoningforfait meer
- ✅ Belasting over de overwaarde van de woning (WOZ-waarde minus hypotheekschuld), net zoals over ander vermogen in box 3
Belangrijk: dit zou niet in één keer worden ingevoerd, maar geleidelijk over 20 jaar, zodat niemand ineens zwaar wordt geraakt.
Waarom wil DNB deze verandering?
De woningmarkt is uit balans. De fiscale voordelen voor huiseigenaren zorgen ervoor dat kopen aantrekkelijker is dan huren. Dat drijft de huizenprijzen verder op en vergroot de kloof tussen huurders en kopers.
Volgens DNB heeft het huidige systeem drie grote nadelen:
- Starters zijn de dupe
Door de hoge huizenprijzen en leennormen moeten starters zich diep in de schulden steken. - Huurders zijn slechter af
Huurders betalen vaak meer per maand dan kopers, zónder fiscale voordelen. - De economie wordt kwetsbaarder
Veel huishoudens zijn zwaar gefinancierd. Als huizenprijzen dalen, kunnen woningen ‘onder water’ komen te staan (schuld > waarde). Dat is niet alleen vervelend voor huishoudens, maar ook risicovol voor de economie als geheel.
Het verplaatsen van de woning naar box 3 moet bijdragen aan:
- Eerlijkere belasting tussen huurders en kopers
- Minder stimulans om te veel te lenen
- Afkoeling van de oververhitte huizenmarkt
Wat zijn de gevolgen voor jouw maandlasten?
Als je geen hypotheekrenteaftrek meer hebt, kunnen je netto maandlasten stijgen. Tegelijkertijd vervalt het eigenwoningforfait en stelt DNB voor om de opbrengst van de maatregel terug te geven via:
- Een lagere belasting in box 1 (werk en pensioeninkomen)
- Een lager belastingtarief in box 3, zodat de vermogensbelasting milder wordt
Voorbeeldsituatie:
Stel, je hebt een woning met een WOZ-waarde van €400.000 en een hypotheek van €250.000. Je overwaarde is dan €150.000.
In het box 3-systeem zou dit bedrag als vermogen meetellen. Daarover betaal je belasting, bijvoorbeeld 0,5 tot 1,5%, afhankelijk van het rendement dat de Belastingdienst hanteert. Maar doordat je geen eigenwoningforfait meer betaalt en je minder inkomstenbelasting hoeft af te dragen, blijft de netto impact vaak beperkt.
📌 Volgens DNB gaan de meeste huishoudens er nauwelijks op achteruit – en sommige zelfs licht op vooruit.
Wat als ik gepensioneerd ben?
Goede vraag! Pensioengerechtigden hebben vaak lagere inkomens en minder aftrekposten. Toch stelt DNB voor om ook de belastingdruk voor AOW’ers in box 1 te verlagen, zodat ook zij gecompenseerd worden voor het vervallen van de hypotheekrenteaftrek.
Wat betekent dit voor de woningmarkt?
Als het fiscaal voordeel van het kopen van een huis vermindert, zullen mensen voorzichtiger bieden. Dat zorgt op termijn voor:
- Minder overbiedingen
- Minder schulden
- Meer doorstroming
- En mogelijk meer bouw van vrije sector huurwoningen, doordat koop minder ‘heilig’ is
DNB verwacht dat dit alles leidt tot een stabielere en eerlijkere woningmarkt.
Wanneer gaat dit in?
Voorlopig verandert er niets. DNB is een onafhankelijk adviseur van de overheid. Het voorstel moet eerst politiek besproken én aangenomen worden. Daarna zou invoering geleidelijk verlopen over 20 jaar.
Je hoeft je dus nog geen zorgen te maken over plotselinge veranderingen, maar het is wel slim om dit in je (lange termijn) hypotheekstrategie mee te nemen.
Veelgestelde vragen over box 1 naar box 3
1. Verlies ik al mijn hypotheekvoordelen?
De hypotheekrenteaftrek vervalt op termijn, maar dat wordt gecompenseerd via lagere belastingtarieven.
2. Moet ik straks belasting betalen over mijn hele woning?
Nee, alleen over de overwaarde: de WOZ-waarde min je hypotheekschuld.
3. Gaat dit ook gelden voor nieuw gekochte huizen?
Waarschijnlijk wel. De politiek bepaalt straks of dit voor iedereen tegelijk geldt, of alleen voor nieuwe kopers.
4. Wat als ik nu net een huis gekocht heb?
Er komt een overgangsregeling van 20 jaar, dus het effect wordt stapsgewijs opgebouwd. Je hebt dus tijd om je aan te passen.
Wat kun jij nu al doen?
Hoewel dit plan nog geen wet is, is het verstandig om alvast een vinger aan de pols te houden:
- ✅ Laat je hypotheek checken – past je huidige vorm nog bij je toekomst?
- ✅ Bereken je overwaarde – relevant als box 3-belasting realiteit wordt.
- ✅Maak een langetermijnplan – denk aan aflossen, investeren of verduurzamen.
